Antes de comprar un lote, o de decidir qué hacer con uno que ya tiene, conviene responder una pregunta simple: ¿qué se puede construir aquí y cuánto deja? Eso es una prefactibilidad.
1. Situación jurídica
Empiece por el certificado de tradición y libertad. Allí se ve quién es el dueño, si hay hipotecas, embargos, servidumbres o falsas tradiciones, y si el predio tiene más de un propietario. Un lote con problemas jurídicos puede ser imposible de licenciar o de vender por unidades.
2. Norma urbana
La norma la define el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio. Lo que debe revisar:
- Clasificación del suelo: urbano, de expansión, rural o suburbano.
- Usos permitidos: vivienda, comercio, industria, mixto.
- Índices de ocupación y de construcción: cuánto del lote se puede ocupar y cuántos metros se pueden construir.
- Alturas, retiros y aislamientos.
- Cesiones obligatorias para vías y espacio público.
- Restricciones ambientales: rondas de quebradas, humedales, pendientes y zonas de amenaza.
En proyectos campestres es común que parte del predio quede como zona de protección. En Serranía, por ejemplo, algunos lotes tienen áreas de humedal que no se pueden intervenir.
3. Cabida
La cabida es un esquema del proyecto sobre el lote: cuántas unidades caben, de qué tamaño y cómo se accede a ellas, respetando la norma. Es la base para estimar costos y ventas.
4. Servicios públicos y vías
Revise si hay disponibilidad de acueducto, alcantarillado y energía, o si habrá que resolverlos con soluciones propias (pozos sépticos, concesión de aguas). También el acceso vehicular y el estado de la vía.
5. Números
Con la cabida se arma el modelo financiero:
| Componente | Qué incluye |
|---|---|
| Costo del lote | Precio, gastos notariales y de registro |
| Costos indirectos | Diseños, estudios, licencias, honorarios, impuestos |
| Urbanismo | Vías, redes, portería, zonas comunes |
| Construcción | Obra de las unidades, si se venden construidas |
| Ventas | Precio por m² con comparables de la zona |
| Flujo de caja | Cuándo entra y cuándo sale cada peso |
El resultado es una utilidad esperada y unos escenarios (precio más bajo, obra más cara, ventas más lentas) que muestran qué tan resistente es el proyecto.
6. La decisión
Una buena prefactibilidad termina en una recomendación concreta: desarrollar, vender, asociarse con un desarrollador o descartar.
En Torrington hacemos este estudio antes de cada proyecto propio y también para propietarios de tierra que quieren saber cuánto vale su lote si se desarrolla.
Preguntas frecuentes
¿Dónde consulto la norma de mi lote?
En el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) del municipio y en la oficina de planeación. Algunas alcaldías publican la ficha normativa en línea. Las curadurías también orientan sobre la norma aplicable.
¿Cuánto tarda una prefactibilidad?
Depende de la información disponible y del tamaño del predio. Con el certificado de tradición, la ficha catastral y la ubicación exacta, el estudio inicial se puede hacer en pocas semanas.
¿Qué pasa si el lote no es viable?
La prefactibilidad también sirve para eso: evita comprar caro o invertir en diseños de un proyecto que no da. A veces la mejor recomendación es vender el lote, cambiar el producto o esperar.
¿Necesita ayuda con esto? Conozca nuestro servicio de prefactibilidad de predios o escríbanos por WhatsApp.
